横濱コーポレーション株式会社
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2020年05月14日
スタッフブログ

面積を意識して!目指せ減税!

こんにちは。売買営業部の八木です。

コロナ禍が続く中、終息したら何をしようかと考えることが多くなりました。

飲みに行きたい!旅行がしたい!ディズニーリゾートに行きたい!

皆様は何がしたいですか?

 

コロナが終わったらやりたいことの一つに、

物件の購入をしたい”という方もいらっしゃるのではないでしょうか?

今後不動産価格がしばらく下がるとも言われていますので、

情報収集をしている方が結構いらっしゃるのではと思っています。

 

物件を購入するにあたり、居住用でも投資用でも、

・立地(最寄り駅、駅距離、陽当たりなど)

・設備(バストイレ別、独立洗面台など)

・間取

・投資の場合は賃料・利回り

など確認するポイントがいくつかあります。

 

今回はその中でも、

延べ床面積”に焦点を当てたお話をしたいと思います。

「せまいよりは広い方がいいかな」と漠然と思われるかもしれませんが、

実は面積は今後支払う税金と関わりの強い部分になります。

 

それでは、抑えるべきポイントをご紹介いたします。

1.面積は2種類!壁芯と内法

不動産で扱う面積には、2種類あります。

壁芯(かべしん):壁の厚みの中心から算出した面積

※「へきしん」でもOK!

内法(うちのり):壁の内側から算出した面積

図であらわすと↓のようになります。

上記図より、

私たちが一般にいう部屋の広さは内法面積

壁芯面積は、内法面積よりも大きい

ということが分かりますね!

 

登記簿上では、

壁芯面積:一戸建て、一棟アパート・マンション等

内法面積:区分所有建物

が用いられます。

2.広告の表示は壁芯面積が多い!

物件の広告やパンフレットに記載されている面積は壁芯面積が多いです。

そのため、広告には「50㎡」と書いてあっても、

実際に入居して測ってみたら「46㎡」だった・・・ということもありえます

区分所有建物の登記簿上の面積は内法と前述しましたが、

広告には壁芯で書かれていることが多いので注意が必要です。

 

壁芯面積で表示する理由としては、

・新築物件(建築途中)だとそもそも内法面積が確定できない。

・業者としてはできるだけ面積を広くみせたい。

という点が挙げられます。

3.面積と税金の関係性

不動産に関わる税金には、

・不動産取得税

・固定資産税、都市計画税

があります。

 

ある一定の条件を満たすと、優遇措置の特例があり、

その優遇措置を受けるには面積が関わってきます。

3-1.不動産取得税

不動産取得税は物件を取得した際に1度だけ支払う税金です。

基本は「固定資産税評価額×3%または4%」で算出しますが、

新築住宅・中古住宅場合はある一定条件を満たすと課税標準の特例があります。

新築住宅

【条件】

自己居住でも賃貸でもどちらでもOK!
床面積(自己居住用):50㎡~240㎡
床面積(賃貸住宅用):40㎡~240㎡

【特例計算式】

(固定資産税評価額-1,200万円)×3%


新築住宅の場合は、自己居住用でも賃貸住宅用でもどちらでも

延床面積の条件が満たせれば1,200万円の控除が受けられます。

新築はとても優遇されてますね!

中古住宅

【条件】

自己居住用のみ
・床面積:50㎡~240㎡

【特例計算式】

(固定資産税評価額-控除額(最大1,200万円))×3%


中古住宅は新築住宅と異なり、自己居住用のみが対象になります。延床面積は同じです。

控除額は新築した時期により異なります。

ちなみに、宅地は・・・

【条件】

令和3年3月末日までに取得


【特例計算式】

固定資産税評価額×1/2×3%


住宅とは少し異なり、令和3年3月末日までに宅地を取得すると、

固定資産税評価額が2分の1になります。

土地の購入をお考えの方は、今度の3月末日までに取得することを目指した方が、

よいかもしれませんね!!

3-2.固定資産税、都市計画税

固定資産税・都市計画税は物件を所有している限り毎年納税するものです。

こちらは新築住宅のみ税額控除が認められています。

(住宅用地の課税標準特例等もありますが、ここでは割愛します!)

 

【条件】

新築住宅であること!
床面積(自己居住用):50㎡~280㎡
床面積(賃貸住宅用):40㎡~280㎡

【特例】

基本3年度分(中高層耐火建築部の場合、5年度分)、
120㎡までの部分について税額が1/2減額

3年度分または5年度分だとしても、減額されるのは嬉しいですよね。

4. 税金算出時の参考面積は内法面積!

税金の算出で参考にされるのは、内法面積です。

そのため、新築住宅を居住用で購入して

広告には50㎡と書いてあったので、特例措置が受けられる!

と思いきや、内法面積は46㎡だったので受けられない・・・となる可能性があります。

これはかなり痛いですよね・・・

物件の購入を考えられている方は、今後は面積にも目を向けてみてください!

さいごに

いかがでしたでしょうか。

物件の購入は、購入したら終わりではなく、

ローンの返済や納税など長期的に自分たちに関わってくるものとなります。

 

初期費用だけ見ると45㎡のA物件の方が安くても、

その後の納税などトータル的に考えると55㎡のB物件の方が安い

ということもありえるかもしれません。

 

弊社では物件の良し悪しだけではなく、

長期的に考えてお客様にとって良いものをご提案させていただいております。

弊社がメインで取り扱いをしております賃貸用の新築住宅は

特例措置を受けられる可能性が高いものとなっております

 

宅地建物取引士だけでなく、

賃貸不動産経営管理士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、

相続診断士など、きちんと資格を持った者が対応させて頂きます。

ご興味がございましたら下記よりぜひお気軽にご連絡ください。

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